प्रॉपर्टी रजिस्ट्रेशन और टाइटल पर:

द हिंदू: 1 जनवरी 2026 को प्रकाशित:

 

चर्चा में क्यों?

सामिउल्लाह बनाम बिहार राज्य (2025) मामले में सुप्रीम कोर्ट के फैसले ने एक बार फिर भारत की कमज़ोर भूमि प्रशासन प्रणाली को चर्चा के केंद्र में ला दिया है। बिहार में म्यूटेशन (नामांतरण) से जुड़े संपत्ति पंजीकरण नियमों को रद्द करते हुए न्यायालय ने भूमि शासन में कानूनी सिद्धांतों, प्रशासनिक प्रक्रियाओं और जमीनी वास्तविकताओं के बीच मौजूद असंगति को उजागर किया।

 

न्यायालय के समक्ष मुख्य मुद्दा:

मुख्य प्रश्न यह था कि क्या पंजीकरण प्राधिकारी तब तक संपत्ति का पंजीकरण करने से इंकार कर सकते हैं, जब तक विक्रेता राजस्व अभिलेखों के माध्यम से नामांतरण या स्वामित्व सिद्ध न कर दे।

इससे तीन आपस में जुड़े प्रश्न उत्पन्न हुए:

पंजीकरण अधिनियम, 1908 के अंतर्गत शक्तियों की सीमा

पंजीकरण और स्वामित्व निर्धारण के बीच अंतर

नागरिकों के संपत्ति के अधिकार पर प्रभाव

 

सुप्रीम कोर्ट के प्रमुख निष्कर्ष:

(a) प्रत्यायोजित विधायन कानून को पुनर्लेखित नहीं कर सकता

न्यायालय ने माना कि बिहार के 2019 के पंजीकरण नियम:

संसद द्वारा परिकल्पित सीमा से आगे जाकर पंजीकरण अधिकारियों की भूमिका का विस्तार करते हैं

एक लिपिकीय कार्य को अर्ध-न्यायिक कार्य में बदल देते हैं

इसलिए ये मूल अधिनियम के अल्ट्रा वायर्स (अधिकार क्षेत्र से बाहर) हैं

 

(b) नामांतरण एक प्रशासनिक उपकरण है, स्वामित्व का प्रमाण नहीं

नामांतरण अभिलेखों का उद्देश्य राजस्व संग्रह है

वे न तो स्वामित्व प्रदान करते हैं और न ही समाप्त करते हैं

पंजीकरण को नामांतरण से जोड़ने का अर्थ यह हुआ कि विक्रेता को ऐसे प्राधिकारी के समक्ष स्वामित्व सिद्ध करना पड़े, जिसके पास निर्णयात्मक अधिकार ही नहीं है

 

(c) व्यवहार में मनमाना प्रावधान

अपूर्ण सर्वेक्षण और नामांतरण में देरी के कारण:

नियमों का पालन व्यावहारिक रूप से असंभव था

वैध लेन-देन होने के बावजूद नागरिकों को पंजीकरण से वंचित किया गया

यह प्रक्रियात्मक अन्याय के समान था

 

पंजीकरण बनाम स्वामित्व: एक संवैधानिक विभाजन:

पुनः स्थापित कानूनी सिद्धांत

पंजीकरण केवल लेन-देन को दर्ज करता है

स्वामित्व का निर्धारण अधिकार तय करता है

शक्ति के दुरुपयोग को रोकने के लिए इन कार्यों को संस्थागत रूप से अलग रखा गया है

 

न्यायिक निरंतरता

के. गोपी बनाम उप-पंजीयक (तमिलनाडु) और सामिउल्लाह—दोनों निर्णय एक समान न्यायिक दृष्टिकोण प्रस्तुत करते हैं

पंजीकरण अधिकारी स्वामित्व का निर्धारण नहीं कर सकते, क्योंकि यह अधिकार केवल दीवानी न्यायालयों को प्राप्त है

 

भारत का भूमि बाज़ार आज भी अव्यवस्थित क्यों है?

(a) अनुमानात्मक स्वामित्व प्रणाली

भारत में राज्य द्वारा समर्थित निश्चित (Conclusive) स्वामित्व की गारंटी नहीं है। परिणामस्वरूप:

स्वामित्व को चुनौती दी जा सकती है

खरीदार पर ही कानूनी सत्यापन का बोझ पड़ता है

 

(b) संस्थागत अलगाव (Institutional Silos)

पंजीकरण विभाग

राजस्व प्राधिकरण

सर्वेक्षण एवं बंदोबस्त कार्यालय

ये सभी स्वतंत्र रूप से कार्य करते हैं, जिससे:

परस्पर विरोधी अभिलेख

कानूनी अनिश्चितता

धोखाधड़ी और मुकदमेबाज़ी की संभावना बढ़ जाती है

 

(c) ऐतिहासिक विरासत

भारत की भूमि व्यवस्था प्रभावित रही है:

औपनिवेशिक राजस्व दोहन मॉडल से

रियासतों की भिन्न-भिन्न व्यवस्थाओं से

स्वतंत्रता के बाद हुए भूमि पुनर्वितरण कानूनों से

इससे क्षेत्र-विशेष के असमान भूमि कानून बने और कोई एकीकृत राष्ट्रीय ढांचा विकसित नहीं हो सका।

 

न्यायालय संपत्ति लेन-देन को “त्रासदायक” क्यों कहते हैं?

अंतहीन कागजी कार्यवाही

परस्पर विरोधी अभिलेख

एक ही भूमि पर अनेक दावों का जोखिम

खरीद के बाद भी वर्षों तक चलने वाले मुकदमे

 

➡ परिणामस्वरूप, संपत्ति लेन-देन सुरक्षित निवेश के बजाय एक कानूनी जुआ बन जाता है।

 

सुधार की दिशा: क्या बदला जाना चाहिए?

(a) निश्चित स्वामित्व की ओर बढ़ना

राज्य द्वारा समर्थित स्वामित्व की गारंटी

मुकदमेबाज़ी में कमी

बाज़ार में अधिक विश्वास

 

(b) प्रणालीगत एकीकरण

निम्न के बीच वास्तविक समय में समन्वय:

पंजीकरण

राजस्व अभिलेख

स्थानिक (Spatial) डेटा

कर्नाटक का भूमि–कावेरी (Bhoomi–KAVERI) मॉडल एक विस्तार योग्य उदाहरण प्रस्तुत करता है।

 

शासन उपकरण के रूप में ब्लॉकचेन (कोई जादुई समाधान नहीं):

संभावित लाभ

छेड़छाड़-रोधी अभिलेख

पारदर्शी लेन-देन इतिहास

धोखाधड़ी की संभावना में कमी

सुप्रीम कोर्ट का सुझाव

ब्लॉकचेन तभी भरोसा बढ़ा सकता है जब डाटा प्रविष्टि सही हो

तकनीक को संस्थागत सुधारों का पूरक होना चाहिए, उनका विकल्प नहीं

 

व्यापक संवैधानिक महत्व:

यह निर्णय संरक्षण करता है:

अनुच्छेद 300A (संपत्ति का अधिकार)

अनुबंध की स्वतंत्रता

कानूनी उपचार तक पहुँच

साथ ही यह स्पष्ट संदेश देता है कि:

प्रशासनिक सुविधा संवैधानिक अधिकारों से ऊपर नहीं हो सकती।

 

निष्कर्ष:

सामिउल्लाह निर्णय केवल बिहार के पंजीकरण नियमों तक सीमित नहीं है, बल्कि यह भारत की अधूरी भूमि सुधार प्रक्रिया का प्रतिबिंब है। जब तक संस्थागत समन्वय, कानूनी स्पष्टता और तकनीकी एकीकरण एक साथ नहीं आते, तब तक भारत में संपत्ति स्वामित्व अनिश्चित बना रहेगा। यह फैसला एक स्पष्ट मार्ग दिखाता है—प्रणाली में सुधार करें, नागरिक पर बोझ न डालें।